Ремонт квартиры в новостройке своими руками: с чего начать и как делать

Ремонт квартиры в новостройке своими руками: с чего начать и как делать

212
0

Содержание

  1. Зачем ремонт в новостройке?
  2. Об усадке не забыли?
  3. А о правовых аспектах?
  4. Как сейчас сдаются квартиры?
  5. Как сдают квартиры?
  6. О муниципальном ремонте
  7. А сколько это стоит?
  8. Что за чем делать?
  9. Планировка
  10. Что делать до отделки?
  11. Черновой ремонт
  12. Временная отделка
  13. Все окончательно
  14. Напоследок о скрытых трещинах

Количество новоселов в наши дни сравнимо с таковым во времена массового хрущевского переселения из бараков и подвалов в квартиры. Но теперешние не подъезжают к новостройке на грузовике с мебелью и домашним скарбом: новая квартира теперь сразу же требует установочного ремонта, по сложности и затратам равного капитальному. Почему так? Почему нельзя сразу въехать и жить? А если все-таки нельзя, возможно ли сделать ремонт в новостройке своими руками? Ведь стоимость работ как минимум равна стоимости материалов, а избытка денег после покупки квартиры, мягко говоря, не наблюдается. Что ж, разберемся по порядку.

Зачем ремонт в новостройке?

Во время хрущевской оттепели с брежневским «благосостоянием» массовость жилищного строительства обеспечивалась казарменным единообразием квартир и заложенным в проектах халтурным расчетным сроком эксплуатации – 40 лет. Вот догоним и перегоним Америку, нынешнее поколение людей будет жить при коммунизме (при котором у каждого рабочего будет 3, не 2 или 4, а именно три костюма), тогда и начнем строить солнечные города будущего. А пока – читайте, товарищи, Ефремова со Стругацкими, в любой библиотеке есть. Можно еще Кларка, он хоть и капиталист, но вроде в нашу сторону склоняется.

Реальный ход жизни не угадал никто из фантастов, люди остались такими, как есть, и жить каждому хочется хорошо и уютно сейчас. И квартиру теперь не получают, а покупают за свои кровные. Будет оно, светлое грядущее или нет, но маяться 15 лет с ипотекой в своей квартире все же лучше, чем те же 15 лет томиться в халабуде с двумя детьми, ожидая двушки 30-40 кв. м. и наблюдая, как товарищи, которые не просто товарищи, вселяются в улучшенные безо всякой очереди. Между прочим, те улучшенные сейчас идут на вторичном рынке подороже новых пентхаузов.

Но раз уж выложил свои, так и квартиру хочется иметь свою не только по бумагам, но и по виду, и по планировке. То есть, имеет смысл купить квартиру «голую», а довести ее индивидуальности самому, своими руками или при помощи дизайнера. Строителям так тоже выгодно: без кропотливой и малорентабельной отделки стоимость квадрата намного уменьшается, что обеспечивает спрос, а современные методы строительства позволяют возводить дома, в которых жильцы могут обустраиваться как угодно.

Такая стратегия жилищного строительства пока себя оправдывает, но новоселу нужно знать особенности установочного ремонта в квартирах и домах разного типа. Иначе придется дважды тратиться, а на квартиру и однажды кусается.

Об усадке не забыли?

Любой новый дом дает усадку, это всем известно. Даже монолитные, о которых речь еще пойдет, тоже оседают. Как целое, без перекосов, но может немного наклониться в зависимости от местной геологии. Наклон в пределах допустимого и не влияющий на долговечность здания, может быть заметен жильцам: при отходе верхушки 22-этажки от вертикали на 10 см (по прочности допустимо втрое больше) пролитое на кухне потечет под мебель.

54686684

Поэтому первейшее правило ремонта в новостройке – первоначально делать ремонт самый дешевый, лишь бы жить можно было, а доводить квартиру до идеала и справлять новоселье не ранее чем через год-полтора. Это хорошо и тем, что можно и деньжат подсобрать, и дизайн интерьера лучше продумать. Дизайн без света не дизайн, и в течение года могут выявиться такие нюансы освещения, что первоначальные мечты и даже профессиональный 3D макет придется полностью перерабатывать.

А о правовых аспектах?

Еще одна веская причина, почему за ремонт новостройки дважды платит не скупой, а торопыга – устранение недоделок подрядчиком. Напомним, при приемке квартиры вы должны получить ее техпаспорт и ЗАПОЛНИТЬ СМОТРОВОЙ ЛИСТ, в котором указать обнаруженные дефекты: слишком малое сечение проводки, непрямые углы стен и т.п. Подпишете акт приемки без него – все огрехи будут на вашей совести и за ваш счет. Смотровой лист можно взять типовой, но можно и составить в произвольной форме, по закону это неважно.

Тут есть важнейший момент: если представитель подрядчика подписал смотровой лист, то устранения дефектов вы сможете потребовать в течение гарантийного срока на квартиру. Но при одном условии: если там не делалось ничего серьезнее косметического ремонта.

Подрядчики тоже люди, им нужно работать, а не по судам таскаться и, если претензии обоснованы, а их предъявитель ведет себя разумно и настроен на взаимоприемлемый компромисс, нередко идут навстречу: переделывают проводку, снабжают материалами по оптовым ценам в счет компенсации издержек. При грамотной приемке квартиры смета ремонта окончательного может оказаться вдвое ниже полностью самостоятельной, но для решения вопросов требуется время.

Поэтому настоятельно рекомендуется на приемку квартиры пригласить независимого эксперта – опытного строителя. Возьмет он за это недорого, работы ему на час-два, но дефекты увидит скрытые и такие, на которых можно надежно обосновать претензии.

О юридическом сопровождении

С правовыми аспектами приема-сдачи жилья тесно связан и вид строительного договора. Если вы его еще не заключили, то обязательно нужно знать следующее: закон признает только сдачу под ключ квартиры, вполне пригодной для жилья. «Свободная планировка», сдача «черновая», «чистовая» с точки зрения закона не более чем незавершенка. Поэтому, заключая договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом-строителем, таких сейчас много, и работы им хватает, так что и цены приемлемы.

  • Эконом – на пол, как он есть, линолеум, шпаклевка стен и откосов, поклейка обоев, покраска потолка, установка хозяйской сантехники, счетчика с автоматом, розеток с выключателями, потолочных светильников. В общем, муниципальный ремонт за свои.
  • Базовый – то же плюс выравнивание пола, обшивка стен, укладка плитки, замена сантехники, утепление окон и двери. Замена окон и дверей, ремонт санузла – за отдельную доплату.
  • Полный – из голой коробки делают квартиру, т.е. разводят коммуникации, формируют стяжку пола, устанавливают перегородки, отделывают.

Примечание: указана стоимость работ; все материалы – хозяйские. Как правило, ремонтники предлагают приобрести их у себя, и это вполне оправдано – получается намного дешевле.

Однако цифры эти приблизительные, для выбора исполнителя: если, к примеру, берется сделать вдвое дешевле, то явно халтурщик. С точки зрения собственных финансов правильнее идти от квартиры: например, санузел везде нужно делать, а это очень сложная работа. Тут выходит, что чем больше комнат в квартире, тем дешевле получается квадрат:

  1. Ремонт однушки-новостройки целиком эконом в центральных регионах РФ выходит в среднем 140 000-165 000 руб.
  2. Двушка обходится уже в 210 000-230 000 руб.
  3. Трехкомнатная – от 250 000 руб.

Базовый ремонт обойдется примерно в 1,5 раза дороже. Цена полного точно определяется на месте специалистом подрядчика, так что давать усредненный показатель нет смысла. Если речь идет о свободной планировке, и вам удастся договориться за «полстолька» от уже уплаченной суммы за квартиру, можете гордиться своими деловыми способностями и коммуникабельностью.

Примечание: все показатели также существенно зависят от региона; говоря статистически, дисперсия (разброс) велик. К примеру, в Санкт-Петербурге многие фирмы в ремонт эконом включают гипсокартонные потолки с арками, а риэлторы скупают новострой, отделывают по-базовому и распродают по цене эконом, оставаясь с приличной прибылью.

Дадим еще такие же усредненные показатели по отдельным видам работ, тоже для ориентировки по исполнителям, точно смотреть нужно у себя на месте:

  • Штробление стен под электропроводку – от 150 руб./пог. м.
  • То же, под водоснабжение и сантехнику – от 200 руб./пог. м.
  • Прокладка электропроводки – от 30 руб./пог. м.
  • Монтаж электроточки – от 200 руб./шт.
  • Монтаж сантехники и отопления – от 2000 руб./точка.
  • Формирование стяжки пола без утепления – от 400 руб./кв. м.
  • То же, с утеплением – от 1000 руб./кв. м.
  • Полусухое выравнивание пола (цементным наливным полом с фиброволокном) – от 350 руб./кв. м.
  • Возведение межкомнатных перегородок из ГВЛ – от 500 руб./кв. м.
  • То же, из пазогребневых блоков – от 600 руб./кв. м.
  • Штукатурка стен ротбандом – от 280 руб./кв. м.
  • Оштукатуривание потолка по маякам – от 500 руб./кв. м.
  • Монтаж гипсокартонного двухуровневого потолка – от 700 руб./кв. м.
  • Поклейка обоев – от 150 руб./кв. м.
  • Настил ламината на пробковую или фанерную подложку – от 250 руб./кв. м.

Примечания:

  1. Это опять же цены за работу; материалы – хозяйские, причем исполнители оставляют за собой право отказаться от работы, если качество имеющихся материалов их не устраивает.
  2. Цены на стены и потолок – для высоты потолка до 3 м. Выше – идет коэффициент, чаще всего – 1,2.

Как видим, простейший подсчет показывает, что за самостоятельный ремонт в новостройке имеет смысл браться лишь тому, кто все умеет делать сам, делать хорошо, и снабжен всем необходимым инструментом. В противном случае лучше всего заказать комплексный ремонт, иначе первый же вызов наемной бригады съест всю экономию. Исключением могут быть, разводка электропроводки и ремонт ванной в новостройке. Мастеру-самодельщику средней руки с ними придется провозиться долго, и хорошего качества работы ждать не приходится. А обеспечив семью электричеством и местами общего пользования, остальное можно постепенно доделать самому. Что и как – об этом далее.

Что за чем делать?

Этапы ремонта в новостройке далее указываются в полном объеме, как для ремонта голой коробки под свободную планировку. Если квартира принята «по-черному» или вчистую, некоторые из них можно будет исключить или упростить, имея в виду вышеуказанное. В целом ремонт в новостройке производится так:

  1. Планировка;
  2. Ремонт без отделки;
  3. Черновой ремонт;
  4. Временная отделка;
  5. Чистовой ремонт;
  6. Окончательная отделка.

Как видим, порядок проведения ремонта в новостройке отличается от капремонта в устоявшемся здании наличием временной отделки и разделением ремонта пола и потолков на два этапа – черновой и чистовой. Черновые работы производятся до усадки, сразу же после вселения, а чистовые – через год-полтора.

В монолитных домах санузел можно сразу отделывать вчистую: небольшой наклон пола от усадки при малой его площади несуществен. А вот в панельных домах, наоборот, сначала ванную нужно сделать, лишь бы пользоваться можно было, а после усадки полностью заменить стяжку пола с гидроизоляцией. Иначе усадочные трещины по углам сведут на нет все старания и затраты: пол в ванной должен представлять водонепроницаемую лоханку на 20-30 мм ниже уровня общего пола, чтобы вмещать без протечки вниз не менее 400 л воды.

Планировка

Без плана будущей квартиры физически невозможно развести коммуникации. Отделочные работы наобум обходятся вдвое и более дороже заранее рассчитанных по площадям поверхностей. Тратить время на планирование хотя бы расстановки мебели после вселения опять же бессмысленно – правильно заранее продуманная меблировка и дизайн интерьера сэкономят немало денег.

446484648

Добросовестные застройщики ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СТРОИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА дают (и обязаны делать это по закону) дольщику план с экспликацией будущей квартиры. На плане с экпликацией указываются высоты потолков и площади поверхностей, что предназначено для составления сметы.

Если вам предлагают просто договор, а насчет плана и экспликации крутят и юлят – подумайте серьезно, а не обратиться ли к другому. В таком случае вы, скорее всего, и жилплощади получите меньше оплаченного, под благовидными предлогами, и качество строительных работ будет низким.

Что делать до отделки?

Ремонт без отделки включает в себя прежде всего возведение межкомнатных и декоративных перегородок при свободной планировке, затем разводку коммуникаций: электричества, воды, канализации и ремонт пола санузла. Сейчас во многие дома заводится оптоволокно, в которое сведена вся слаботочка: телефон, интернет, ТВ. Нужно не забыть приобрести для него адаптер, который превратит оптические в электросигналы. Здесь есть отрадный момент: несколько адаптеров по местам установки конкретных источников/приемников (ТВ, компьютер) позволят отказаться от отдельной электросигнальной разводки: оптоволокно можно пускать в одной штробе или даже в одном гофре с силовой электропроводкой.

Примечания:

  1. Возведение перегородок из ГВЛ или пазогребневых блоков по СНиП перепланировкой НЕ ЯВЛЯЕТСЯ, там так прямо и написано. Т.е. такие перегородки можно делать как самому нужно, безо всяких согласований. Но перегородки кирпичные, из стеклоблоков, пористого природного камня (ракушечника) – это уже простая перепланировка, ее нужно оформлять.
  2. Между верхом перегородок и потолком должен быть запененный усадочный зазор в 30-40 мм. Запихивать блоки впритык к потолку – обречь себя на бесконечную и безрезультатную борьбу с усадочными трещинами.
  3. Как быть с батареями? Их по СНиП и переносить нельзя, а что делать, если их пока вовсе нет, а торчит лишь стояк с заглушками? Единственное, что можно посоветовать – проработайте этот вопрос с юристом при заключении договора, чтобы хоть стрелку на застройщика перевести.
  4. В многоэтажных домах водяные и отопительные стояки разделяют на секции по высоте – стандартного давления в сети для подачи на ваерхние этажи не хватает, и оно обеспечивается локальной (домовой) подкачкой. Если ваша квартира выше 9-го этажа, трубы для квартирной разводки нужно брать на не менее чем 12 ати (атмосфер избыточных). Такие бывают только пропиленовыми. Увидите ПВХ на 12 ати – не верьте глазам своим. Или их производителю.

Второй отрадный момент – под воду, канализацию и отопление в несущих стенах (слава богу, наконец-то!) начали сразу делать штробы. Кто сам корячился в закоулках с перфоратором, выбирая выстоявшийся десятилетиями бетон, тот оценит.

Подолбить бетон все же придется, но не так уж много. Нужно будет выбрать выемку под электрощиток с автоматами и УЗО. При современных уровнях энергопотребления и насыщенности жилья электроприборами счетчик с пробками не вытянет в квартире любого класса.

В санузле не помешает проложить прямо поверх стяжки (а на бетонную плиту при свободной планировке необходимо) пленку гидроизоляции (акваизол и т.п.) и залить цементным наливным полом в 15-20 мм. На год этого хватит, а перед окончательной отделкой несложно и недолго доизолировать и долить.

Черновой ремонт

Черновой ремонт в новостройке заключается в формировании стяжки пола в жилых комнатах, штукатурке стен, потолка, утеплении окон и штукатурке оконных откосов. В панельных и монолитных домах после штукатурки делают шпаклевку под обои или покраску – стены не выгнутся. В кирпичных шпаклевать сразу под покраску нет смысла; до окончания усадки придется довольствоваться обоями.

Есть в нем и сложный момент: входная дверь. Ее, понятное дело, нужно заменить на надежную, но как навешивать? По полной схеме, с анкерами устойчивости – поведет от усадки.

5464868648

Правильное решение: навесить пока лишь на анкеры безопасности и не возиться особо с четвертью, а через год сбить с дверного откоса штукатурку, снова выровнять дверь, навесить полностью надежно, перезапенить и оформить окончательно. Поскольку дверь, висящую в пене на анкерных пластинах, взломать не так уж сложно, до окончания усадки не держать в квартире ничего ценного.

Стяжку пола лучше сразу делать капитальную: гидроизоляция, затем 30-40 мм теплоизоляции (керамзит, волокнистые маты под стяжку), арматурная сетка и «сухой» цементно-песчаный раствор по штукатурным маякам. Выпучивания можно не опасаться: перекрытия во всех домах делают из бетонных плит, которые не пучатся. Из-за усадки пол может наклониться, что потом легко устранимо наливным полом. Стяжку выравнивать нужно тщательно, чтобы прямо по ней положить линолеум. Почему без положки – см. след. раздел.

Временная отделка

В порядке временной отделки потолок экономнее отделать одним из следующих способов:

  • Покраской белой водоэмульсионной краской – до окончательного оформления это даст возможность разобраться со всеми нюансами естественного света.
  • Поклейкой обоями – хоть какой-то дизайн на время усадки.
  • Поклейкой пенопластовыми панелями на ПВА прямо по плите без штукатурки, на тот случай, если в дальнейшем предполагается обшивка потолка или устройство гипсокартонного потолка. Год продержатся, стоят дешево, и позволят разобраться со светом.
  • Устройством натяжного потолка – это сразу даст окончательный дизайн потолка, но обойдется недешево, и от усадки полотнище может провиснуть.

Для временной отделки стен вариантов всего два: покраска или обои. Дорогие текстильные или виниловые обои, тянущиеся за стенами, в панельных и монолитных домах можно не покупать – усадочные трещины пойдут по углам и скроются под плинтусами. Которые, кстати, для потолка лучше взять дешевые пенопластовые, а для пола – чуть подороже пластиковые.

Настил пола вообще безальтернативен: линолеум. Советы сразу же класть ламинат или паркет – абсурд. Дело не усадке; любой настил пола делают с отступом от стен на деформацию. Главное – дом тот же год будет отдавать влагу, которую коробка насосала за время строительства. Дорогие материалы просто придут в негодность.

По износу линолеума можно также судить о степени местной неровности пола. Допустим, его толщина – 4 мм. Если за год где-то протерся до дырки – там бугор в 8 мм; до белого – равный его толщине, 4 мм. Даем такой же припуск на впадины, выходит 16 мм максимум. Запас в 1,5 раза на толщину слоя выравнивателя; итого понадобится 25 мм наливного пола. Заливать не глядя, по рецепту – нужно 40-60 мм. Есть разница? А материал дорогой, и нужно его много.

Санузел до окончания усадки можно обклеить пластиковой плиткой или моющимися обоями. Хотя помещение маленькое и в миллиметрах усадка пойдет небольшая, но усадочные трещины здесь очень опасны из-за возможности заливания соседей.

Все окончательно

Чистовой ремонт в новостройке производится, как уже сказано, по окончании усадки. Как ее определить, если нет трещин? Застройщик по договору обязан сообщит, а для этого – контролировать. Если нет – имеется множество гос- и частных организаций, специализирующихся на стройконроле. Вдруг застройщик ничего такого не делал – это грубейшее нарушение и веский повод не только потребовать компенсации расходов на строительную экспертизу, но и стянуть приличную моральную компенсацию. Главное – скооперироваться с соседями: один истец, возможно, просто сутяга и скандалист, а вместе – это уже общество.

Untitled-4

Что же касается собственно чистового ремонта, то самый серьезный момент здесь – ремонт ванной и туалета. Нужно будет снять сантехнику, проверить пол на пары, сделать капитальную стяжку с гидроизоляцией, положить везде плитку и поставить новую сантехнику. Выравнивание всего пола тоже потребует немалых затрат, но проще: проверяем прежнюю стяжку, заделываем трещины и наливаем выравниватель.

В кирпичных домах может потребоваться перештукатурка; кирпичные стены в процессе самоусадки могут выгнуться. Ну, и теперь уже можно делать окончательную отделку, освещение, дизайн и справлять новоселье.

Напоследок о скрытых трещинах

Последовательность ремонта в новостройке включает в себя продолжительную выдержку времени на усадку. Это, что ни говори, неудобно, поэтому рекламы пластифицированных строительных и отделочных материалов, тянущихся за стенами, более чем достаточно.

Плохого о них, кроме высокой стоимости, сказать нельзя, но при окончательной отделке сразу по вселении под ними может потом оказаться скрытая усадочная трещина, которая станет очагом отсыревания и грибка. Особенно это касается квартир свободной планировки с легкими перегородками.

В Испании, к примеру, где строить умеют, новые виллы даже элитного класса сначала сдают в аренду за сколько дадут, а уж потом отделывают окончательно и продают постоянным владельцам. Так что помните: за ремонт в новостройке дважды платит торопыга.

НЕТ КОММЕНТАРИЕВ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ