Кондо что это такое в тайланде
Перейти к содержимому

Кондо что это такое в тайланде

  • автор:

Кондоминиумы: особенности, преимущества и недостатки

Кондоминиумы в Таиланде

Сегодня кондоминиумы — довольно популярная форма жилья в разных странах мира, которая, однако, подходит не всем. Наш материал поможет разобраться, что такое кондоминиумы и когда появились, чем кондо отличаются от апартаментов и других типов жилья, а также как работают кондоминиумы и сколько там стоят квартиры на примере Таиланда.

Содержание:

  1. Что такое кондоминиумы? Определение
  2. Как появились кондоминиумы? История
  3. Преимущества проживания в кондоминиуме
  4. Недостатки проживания в кондоминиумах
  5. В чем разница между кондоминиумами и другими формами собственности?
  6. Как купить квартиру в кондоминиуме и сколько это стоит? Кейс Таиланда
  7. Чек-лист нюансов, которые следует учесть перед покупкой или арендой кондо

Что такое кондоминиумы? Определение

Кондоминиум — это тип жилой недвижимости, в рамках которого отдельные квартиры находятся в частной собственности, а помещения и удобства общего пользования — доступны для всех жильцов. То есть каждый владелец имеет право на свое личное пространство и одновременно может «шерить» общие зоны (вестибюли, бассейны, спортивные залы и так далее).

Реже встречаются также кондоминиумы, которые относятся к коммерческой недвижимости, например, к офисам.

Вид на многоэтажный жилой дом с бассейном на территории

Как появились кондоминиумы? История

Концепция кондоминиумов восходит к древним временам, но современная форма кондо в том виде, в каком мы их знаем сегодня, возникла в середине 20-го века. Главные тезисы, охватывающие историю этого формата:

  • Древние истоки. Идея владения своим жильем и одновременного пользования общими благами зародилась еще в древних цивилизациях. Пример: в Римской империи существовала система зданий, находящихся в совместном владении — так называемые «островки» («insulae»), где отдельные единицы принадлежали разным людям или семьям.
  • Раннее кооперативное жилье. Движение за кооперативное жилье набрало силу в 19 веке в ответ на проблемы урбанизации и нехватки жилья. В жилищном кооперативе участвовали группы людей, которые совместно владеют зданиями и управляют ими, разделяя расходы и обязанности.
  • Закон о горизонтальной собственности (Horizontal Property Law). Первый такой закон был принят в 1960 году в Пуэрто-Рико. Он разрешал индивидуальную собственность на квартиры в многоквартирном доме, а также долевое владение местами общего пользования.
  • Распространение в Северной Америке. В 1962 году штат Иллинойс в США принял первый современный закон о кондоминиумах в стране, известный как Закон о кондоминиумах (Condominium Property Act). Этот закон обеспечил правовую основу для создания, управления и владения кондо.
  • Бум и развитие кондоминиумов. В 1970-х и 1980-х годах наблюдался значительный рост строительства кондоминиумов, особенно в городских районах.
  • Эволюция и глобальное внедрение. Сейчас в разных странах мира приняты свои законы и правила, регулирующие кондоминиумы. Кондоминиумы стали преобладать в таких странах, как Канада, Австралия, Сингапур, Бразилия, Таиланд и многих европейских государствах.

Преимущества проживания в кондоминиуме

  • Комфортный образ жизни. Доступ к удобствам, которые могут быть дорогостоящими или непрактичными, если их покупать отдельно для собственного дома или квартиры — одно из главных преимуществ формата кондо. К примеру, кондоминиумы часто могут похвастаться такими единицами комфорта, как фитнес-центры, спа-салоны, услуги консьержа, сады на крыше и общественные места для общения и проведения мероприятий.
  • Техническое обслуживание и безопасность. В кондоминиумах обычно работает обслуживающий персонал, который заботится о вашей безопасности, следит за порядком в местах общего пользования и занимается внешним ремонтом. Это означает, что вы, как владелец, освобождаетесь от всех перечисленных забот.
  • Сообщество и социальное взаимодействие. Жизнь в кондоминиуме воспитывает у жителей чувство общности благодаря все тем же совместным удобствам и пространствам.
  • Местоположение и доступность. Комплексы кондоминиумов зачастую располагаются в городских центрах или привлекательных районах, а значит предоставляют жителям легкий доступ к важной инфраструктуре и транспортным узлам.

Макет кондоминиума

Недостатки проживания в кондоминиумах

Важно знать не только о преимуществах, но и об обратной стороне проживания в кондоминиуме. Главные минусы:

  • Сборы Товариществ собственников жилья (ТСЖ). Владельцы кондоминиумов, как правило, обязаны вносить ежемесячные сборы ТСЖ для покрытия всяческих затрат: на техническое обслуживание, ремонт и общие удобства. И в зависимости от обстоятельств, величина этих взносов может увеличиваться. Также иногда может взиматься специальная плата: например, когда требуется капитальный ремонт в комплексе, а ежемесячных взносов недостаточно.
  • Более высокие процентные ставки. При покупке квартиры в таком комплексе в ипотеку, вы, вероятно, столкнетесь с более высокими процентными ставками: поскольку кондоминиумы зависят от каждого из владельцев, кредиторы, как правило, стараются компенсировать эти риски повышенными ставками.
  • Меньше личного пространства. Квартиры в кондоминиумах часто имеют общие стены и пространства. Жизнь в непосредственной близости с соседями ограничивает степень уединения.
  • Отсутствие контроля. Владельцы кондоминиумов должны соблюдать правила и положения, установленные ассоциацией кондоминиумов или ТСЖ. Например, в вашем комплексе могут быть ограничения, связанные с домашними животными, уровнями шума или внешними модификациями вашей собственности. Важно также и то, что решения, касающиеся мест общего пользования и управления имуществом, принимаются коллективно.

В чем разница между кондоминиумами и другими формами собственности?

Давайте посмотрим, чем формат кондо отличается от альтернативных вариантов:

Апартаменты в кондоминиумах

Другие форматы жилья (квартиры, дома, таунхаусы)

Индивидуальная собственность в большем комплексе с общими пространствами и удобствами

Единоличное владение всем имуществом и зачастую землей, на которой оно расположено.

За управление и содержание общих пространств отвечает Ассоциация домовладельцев или другая управляющая организация.

Ответственность за содержание своей собственности, включая как внутренние, так и внешние ее аспекты лежит только на домовладельце.

Широкий спектр удобств, доступный каждому из жильцов: фитнес-центры, бассейны, парки, детские площадки и т.д.

Меньше (или отсутствие) удобств, на которые могут рассчитывать жильцы кондоминиумов. Однако если они есть, пользоваться ими будете исключительно вы.

Больше социального взаимодействия и принадлежность к сообществу.

Больше уединения и личного пространства.

Могут быть ограничения на индивидуализацию и ремонт из-за установленных правил в комплексе.

Больше свободы в решениях о ремонте и модификациях своей недвижимости.

Террасы с зеленью в кондоминиуме

Как купить квартиру в кондоминиуме и сколько это стоит? Кейс Таиланда

Особенности в работе кондоминиумов, а также стоимость квартир в таких комплексах могут отличаться в разных странах из-за специфики правовой базы и установленных правил. Для наглядности мы рассмотрим пример Таиланда. Важными нюансами с нами поделилась Управляющий партнер Exotic property, Светлана Касаткина.

— Кондоминиумы — это самый популярный тип жилья среди иностранцев в Таиланде, так как комплекс предоставляет весь сервис для жизни: охрана, уборка, стирка и т.д. Также большую роль играет наличие внутренней инфраструктуры: бассейны, спортзалы, лаунж-зоны, коворкинги, в некоторых случаях — магазины и рестораны. Управлением и обслуживанием занимается юридическое лицо кондоминиума.

В Бангкоке и Хуа-Хине квартиры в кондоминиумах, в основном, покупает местное население, а на Пхукете и в других туристических регионах — в большей степени иностранные граждане. Основные цели покупки — это личное использование, а также сдача в аренду.

Аренда апартаментов в таких комплексах варьируется от 20,000 Бат ($576) до 200,000 Бат ($5760) в месяц, в зависимости от сегмента, локации, площади, а также исходя из видовых характеристик. Цены на начинаются от $100,000 —150,000 за квартиру-студию или квартиру с одной спальней от 30 кв.м.

В отличие от апартаментов квартиру в кондоминиуме можно приобрести в полную собственность. По закону о кондоминиумах застройщик может зарегистрировать на иностранных физлиц 49% жилой площади всего комплекса в полную собственность (Freehold), а остальные 51% иностранцы могут приобрести в долгосрочное владение на 90 лет и выше (Leasehold). Территория общего пользования находится в долевой собственности у всех владельцев.

Для сравнения иногда комплексы имеют статус апартаментов: в них обычно нет территории общего пользования, нет офиса управляющей компании и нельзя купить квартиру в полную собственность.

Чек-лист нюансов, которые следует учесть перед покупкой или арендой кондо

  • Ознакомьтесь с установленными правилами в кондоминиуме.
  • Проверьте финансовую отчетность управляющей компании. Если поступает больше денег, чем уходит — все нормально.
  • Удостоверьтесь, чтобы у кондоминиума не было незавершенных судебных процессов. Это тоже может сказаться на финансовой состоятельности комплекса.
  • Узнайте, какую сумму вам придется вносить ежемесячно в качестве сборов и что в них будет включено.
  • Узнайте, планирует ли кондоминиум проводить глобальные работы в комплексе (вроде капитального ремонта или добавления тренажерного зала в список общих услуг). Если да, то рассчитывайте на дополнительный взнос к уже существующим ежемесячным выплатам.
  • Осмотрите кондоминиум и желаемые апартаменты, особенно на предмет шума. Желательно согласовывать показ на более «громкое» время дня, когда все жители дома. Можно также поинтересоваться у нескольких соседей об их наблюдениях касательно общего шума в доме.

Популярные термины:

  • Свободная планировка
  • ВНЖ (временный вид на жительство)
  • Понятие ленинградской планировки — Словарь недвижимости
  • Поп-арт
  • Золотая виза

Что такое кондоминиум в Таиланде?

Определение пришло из Великобритании и применяется в сфере недвижимости. Кондоминиум – это форма собственности недвижимости, при которой каждая квартира имеет своего собственника, а все помещения общего пользования, технические помещения, удобства жилищного комплекса, и прилагающая территория являются собственностью всех владельцев жилья. Похоже на ТСЖ в России. Форма собственности популярна во многих странах Мира, в том числе и в Таиланде. Поэтому если вы решили купить квартиру в Таиланде, вы обязательно с ней столкнетесь.

Кондоминиум может состоять из одного или нескольких зданий.

Иными словами, кондоминиум в Таиланде – это многоквартирный дом, как правило, с улучшенной внутренней инфраструктурой, которая может включать в себя бассейн, тренажерный зал, парковку, круглосуточную охрану, ресепшин, и даже теннисный корт.

Совладельцы общей долевой собственности так же несут расходы на ее поддержание, управление и текущий ремонт.

Собственники жилья регулярно проводят собрания, где обсуждаются расходы по содержанию и обслуживанию кондоминиума, решаются текущие вопросы по управлению.

Можно ли приобрести квартиру в кондоминиуме в полную собственность?

Да, иностранцы могут приобрести квартиру (апартаменты) в кондоминиуме в полную собственность, законодательство Таиланда это не запрещает. Но существует иностранная квота, по которой количество квартир принадлежащих иностранцам не должно превышать 49% от их общего числа в кондоминиуме. Помимо полной собственности квартира в кондоминиуме может быть приобретена в долгосрочную аренду сроком до 90 лет.

Чем кондоминиум лучше обычной квартиры?

Основным преимуществом кондоминиума перед обычной квартирой является улучшенная внутренняя инфраструктура, включающая в себя дополнительные удобства для собственников жилья. Например, такие как: бассейн общего пользования, тренажерный зал, бесплатный шатл до пляжа, консьерж службу и другие удобства. Чем больше удобств включает в себя кондоминиум, тем он престижнее и дороже.

Как правило, кондоминиумы в Таиланде хорошо охраняются. На этажах установлены системы видео наблюдения, работает круглосуточная охрана, вход в кондоминиум осуществляется по магнитным ключам.

Зачастую, в кондоминиуме работает управляющая компания помогающая собственникам сдавать в аренду принадлежащие им квартиры.

Если вы хотите приобрести кондо на Пхукете, но у вас остались вопросы – напишите или позвоните нам – мы обязательно ответим.

Апартаменты или кондоминиум, в чем отличия?

Апартаменты или кондоминиум, в чем отличия?

Процесс выбора нового объекта недвижимости в Таиланде может быть утомительным и временами сбивать с толку. Достаточно сложно определиться с местом, не говоря уже о том, какой тип жилья лучше всего подходит для ваших нужд.

Многие люди задаются вопросом, в чем реальная разница, например, между квартирой (апартаментами) и кондоминиумом. Несмотря на то, что каждый из них предлагает одинаковый стиль жизни и архитектурный формат, выбор одного из них может вызвать проблемы. Чтобы внести ясность, мы описали несколько ключевых отличий, о которых должен знать каждый потенциальный домовладелец или арендатор.

Аренда или собственность

Квартирные единицы (апартаменты) размещаются в комплексе, принадлежащем единственной организации — часто корпорации, а затем сдаются в аренду отдельным арендаторам, в то время как квартиры кондоминиума находятся в индивидуальном владении и управлении под эгидой ассоциации домовладельцев кондоминиума (ТСЖ), иногда все эти вопросы решаются с помощью сторонней управляющей компании. Когда вы арендуете квартиру, индивидуальный владелец квартиры является вашим арендодателем.

Удобства

В крупных кондоминиумах вы можете рассчитывать на такие удобства, как консьерж, тренажерный зал, бассейн, холл и открытые площадки. Как правило, содержание этих общих удобств — это расходы, разделяемые всеми в здании, чтобы обеспечить высочайшее качество содержания, в то время как владельцы несут ответственность за ремонт внутри своих отдельных единиц.

Стоимость аренды

Стоимость аренды квартиры или кондоминиума относительно схожа, хотя, поскольку кондоминиумы обычно строят с аквапарками, бассейнами и залами, стоимость квартиры в кондо может быть немного выше — однако вы получаете то, за что платите, когда выбираете кондоминиум. Также стоит отметить, что владельцы кондоминиумов часто включают коммунальные платежи и сборы ТСЖ в стоимость ежемесячной арендной платы, что поможет избежать лишних бытовых хлопот. У владельцев кондоминиумов также более высокий стимул вкладывать средства в свои квартиры, как с целью увеличения дохода от аренды, так и ради будущей стоимости собственности.

Если говорить конкретно о Таиланде, то по сути, кондоминиум – это тот же многоквартирный дом, только лучше. Кондоминиумы отличает наличие богатой развлекательной инфраструктуры и особая форма собственности, поэтому владеть квартирой в кондо куда приятней, чем квартирой в обычном доме. Иностранцы на территории Таиланда имеют полное право оформлять в свою личную собственность жилое помещение в кондоминиуме. При этом в королевстве существует строгое правило, которое гласит — число иностранных покупателей квартир в одном кондоминиуме не должно превышать 49% от общего числа. Кондоминиум — правовая форма собственности, по которой объект недвижимости разделяется на элементы индивидуальной собственности (квартиры) и элементы совместной собственности (инфраструктура и земля). Покупатель квартиры в кондоминиуме также становится собственником в общей долевой собственности, выраженной в процентах ко всей общей долевой собственности в квадратных метрах.

Кондоминиум в Таиланде

Кондоминиум в Таиланде

Каждый год Королевство Таиланд посещают порядка 20 млн иностранцев. Теплый климат, невысокие цены на проживание, лояльный визовый режим и стабильный рост экономики являются основными факторами выбора этой страны в качестве места туризма, а также инвестиций в недвижимость. О положительной динамике сектора свидетельствует резкое увеличение количества жилых единиц на рынке, в частности, кондоминиумов.

Только в Бангкоке число новых комплексов данного типа увеличилось с 8000 до 15 000 в квартальном сравнении за 2017 и 2018 годы. Интерес к рынку недвижимости Таиланда обоснован и увеличением запросов на получение разрешения на работу со стороны иностранцев. В том же Бангкоке во втором квартале 2018 года эти цифры составили 88 000 (для сравнения, в 2015-м – 78 000). Основная доля инвестиций на рынке жилья в 2018 году пришлась на жителей Китая, которые в рейтинге самых привлекательных стран для инвестиций ставят Таиланд на третье место после США и Австралии.

Однако для иностранных граждан на покупку недвижимости в королевстве существует ряд ограничений. Об этом мы подробно рассказывали в нашей статье «Покупка недвижимости в Таиланде». Иностранец, планирующий приобрести в Таиланде виллу или дом, не сможет стать полноценным собственником. В соответствии с нормами местного законодательства иностранные граждане не могут приобретать в собственность земельные участки, на которых возведены строительные объекты. Собственник дома имеет право только на долгосрочную аренду (leasehold) земельного участка сроком на 30 лет с последующим продлением.

Ввиду этого и других законодательных ограничений иностранные покупатели все чаще обращают свой взгляд на таиландские кондоминиумы – как для постоянного проживания в стране, так и получения дохода от аренды. Доля такого жилья на рынке недвижимости Таиланда составляет порядка 70% от общего объема. Популярность кондоминиумов обусловлена не только доступными ценами, но и возможностью оформления полных прав собственности на жилье (freehold). Эта возможность выгодно отличает кондоминиумы от других типов недвижимости в королевстве (ссылка).

Что такое кондоминиум в Таиланде

pokupka-kondominiuma-v-tajlande6.jpg

Кондоминиум в Таиланде – это форма владения недвижимостью, при которой владельцу жилья принадлежит одна или несколько единиц собственности (чаще всего речь идет о квартире), а также право на использование общего имущества многоквартирного дома. Ключевые вопросы, которые связаны с управлением кондоминиумом, решает совет собственников жилья. Полномочия совета закрепляются в уставе, который, как правило, составляется компанией-застройщиком дома.

Совет жильцов определяет величину и срок уплаты взносов, направленных на содержание общедомового имущества. Кроме того, собственники жилья самостоятельно разрабатывают правила проживания в кондоминиуме, а соответствующие нормы закрепляются в специальной декларации.

Согласно требованиям законодательства Таиланда иностранцы не могут владеть более чем 49% жилплощади в одном многоквартирном доме. Это значит, что в жилом здании, состоящем, например, из 100 квартир, только 49 могут принадлежать иностранцам. Такое ограничение не касается кондоминиумов, которые располагаются в Бангкоке. В том случае, если иностранный покупатель приобретает жилой комплекс полностью, право собственности принадлежит только ему. Это единственный тип собственности, который может полностью принадлежать иностранцу.

Процесс покупки кондоминиума в Таиланде

На что стоит обратить внимание при выборе кондоминиума

  • местоположение дома;
  • наличие необходимой инфраструктуры (магазины, торговые центры, школы, больницы, пляжи, спортивные площадки и т.д.);
  • техническое состояние помещения;
  • стоимость содержания недвижимого имущества;
  • наличие кондиционера, кабельного телевидения, а также объектов внутренней инфраструктуры – игровой площадки, спортивного помещения, бассейна и др.

Покупка кондоминиума на этапе застройки

pokupka-kondominiuma-v-tajlande1.jpg

Приобретение квартиры в кондоминиуме в Таиланде на этапе строительства позволяет покупателю существенно сэкономить. Как правило, цена квартиры в строящемся жилом комплексе на 30–50% ниже стоимости готового жилья. Средняя цена за квадратный метр в 2018 году составила 70 000–150 000 тайских бат (1956–4191 евро).

Власти Таиланда активно поддерживают местных застройщиков. Они способствуют снижению налогового бремени для строительных компаний и устанавливают льготные ставки по ипотечным кредитам.

В законодательстве королевства предусмотрены жесткие санкции в отношении строительных компаний, которые задерживают сдачу объектов. Если срок сдачи продлевается на более чем 6 месяцев, то застройщик обязан выплатить крупный штраф. Нарушение сроков может стать причиной возбуждения уголовного дела против строительной компании. Поэтому для потенциального покупателя риски приобретения недвижимости в строящемся объекте – минимальны.

Опытные риелторы рекомендуют приобретать жилье в кондоминиумах, которые возведены крупными застройщиками, имеющими на рынке образцовую деловую репутацию. При выборе объектов в малоизвестной компании следует убедиться в наличии у фирмы специальной строительной лицензии. Сделка с надежным контрагентом сведет к нулю риск потери денежных средств и избавит иностранца от необходимости отстаивать свои права в судебном порядке. Текст про специалистов Just Real

Основные этапы покупки кондоминиума в Таиланде

pokupka-kondominiuma-v-tajlande5.jpg

После выбора объекта недвижимости, как правило, следует этап согласования цены с продавцом и подготовка договора купли-продажи. Стоит отметить, что в большинстве случаев запрашиваемая цена собственником объекта не является окончательной. Рынок недвижимости в Таиланде в этом отношении довольно гибкий, поэтому продавец вполне может пойти на уступки.

  • информация о кондоминиуме;
  • согласованная цена и дата заключения договора;
  • сумма депозита и дата его внесения;
  • способ осуществления депозитного платежа.

После согласования цены и подготовки всех необходимых документов покупатель вносит аванс, размер которого составляет 5–10% от стоимости объекта (точный размер авансового платежа определяется договором). Для внесения депозита необходимо открыть счет в таиландском банке. Подписание договора осуществляется в присутствии риелтора и юриста.

Оставшаяся часть денежных средств на оплату приобретенного жилья вносится путем безналичного перечисления (для россиян – из российского банка на счет кредитной организации, расположенной в Таиланде; перевод должен производиться в рублях). В банковских документах необходимо указать назначение платежа: покупка объекта в кондоминиуме.

Перевод денежных средств должен быть заверен специальным сертификатом, который называется Tor Tor Sam. После того как деньги перечислены, необходимо получить специальный документ Foreign Exchange Transaction Form, подтверждающий конвертацию валюты.

Все сделки с объектами недвижимости в обязательном порядке проходят регистрацию в Земельном департаменте Королевства Таиланд. После этой процедуры новый собственник сможет получить документ, удостоверяющий право владения жильем.

В регистрационных документах фиксируется технический план помещения, а также история операций с объектом недвижимости. Помимо свидетельства новый владелец жилья получает один экземпляр договора продажи жилья, где стоит печать Земельного департамента и подписи ответственных лиц. Покупателю квартиры выдается выписка из домового журнала, в которой указывается адрес объекта. Все бумаги составляются на тайском языке.

Ипотека и рассрочка

Нерезидент не имеет права оформлять ипотеку в таиландских банках. Местное законодательство допускает жилищное кредитование иностранных граждан только со стороны строительных компаний. О том как получить вид на жительство в Тайланде вы можете узнать здесь.

Покупатель квартиры должен оплатить 50% от стоимости новостройки при заключении договора купли-продажи недвижимости. Оставшаяся сумма выплачивается в течение 5–7 лет с момента покупки. Ставка по ссуде составляет 5–7% годовых. Некоторые застройщики реализуют квартиры в рассрочку, длительность которой составляет 1–2 года.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *